不動産担保ローンのＪＦＣ

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　そもそもサブプライムローンはどういうものであろうか。米国の不動産ローン市場をみると、プライムローンという我々にもなじみのある通常の形態の住宅ローンがほとんどを占める一方、問題となっているサブプライムローンは、１割程度を占めるある種の特別な住宅ローンである。

　その融資条件をみると、
（１）低所得者も含めて信用力の低い借り手も借り入れ可能
（２）５年程度は元本の返済が不要で、金利は当初３年程度が低位の固定金利、その後高位の変動 金利に跳ね上がる
（３）住宅にかかる担保も日本ではあり得ない第二抵当権のみも認める
（４）所得証明等の提出書類は通常よりも少なく審査も簡単
―といったもののようだ。

　そして実際には、返済負担が重くなる３年後や５年後を迎える前に、新しいサブプライムローンに借り換えるケースが多いと聞いている。こうしたことが可能なのは、元本だけでなく期限前返済手数料の支払資金も含めて借り換えられるように、担保価値である住宅価格が上昇し続けることが前提となる。

　米国の住宅価格をみると、９０年代から０６年初まで長期間にわたって一貫して上昇し続け、０５年ごろには２割近い上昇率となっていたため、米国の市民の間に住宅価格が永遠に上昇するという見方、つまり「住宅神話」が形成されていたのかもしれない。

　サブプライムローンは、正にこの「住宅神話」の形成に合わせて広がっていた住宅ローンともいえる。ここまでみると、２０年前の日本のバブル期に「土地神話」を前提に横行した不動産担保融資とよく似たバブル型金融の典型であることがわかる。米国の住宅価格は、０６年以降、一部の地域で下落に転じるなど急速に伸び悩んだため「住宅神話」が崩れ、サブプライムローンの延滞率が急速に上昇し損失が拡大している。

　金融のリスク管理技術が発達していると言われる米国においてもバブルの形成と崩壊が起きることは、人間の経済活動には、常にこうした行き過ぎとその修正がつきまとうことを教えてくれる。今後、サブプライムローンの損失問題に端を発した世界の金融市場の混乱が、順調な成長を続けている世界や日本の実体経済にどのような影響を及ぼすのか注視していく必要がある。

日本経済新聞 - 2008年6月25日

　住宅ローンの落ち込みが鮮明になってきた。2007年度の国内銀行による新規の住宅ローンの貸出額は約14兆8000億円で、前年度に比べて5.7％減少した。2年連続の前年割れで、融資額は6年ぶりの低水準となった。改正建築基準法の施行に伴う住宅着工の減少や、不動産価格の上昇による需要の落ち込みなどが主因。大手銀行は金利や手数料の優遇などで、少ない需要を取り込もうと懸命だ。

　日銀の統計によると、国内銀行が07年度に新たに貸し出した住宅ローンは14兆7920億円にとどまった。過去の住宅ローンを含めた今年3月末の融資残高は約97兆6000億円と前年同月比3.6％増えたが、足元では「景況感の悪化などで、個人は住宅ローンの借り入れに慎重になっている」（全国銀行協会の杉山清次会長）という。

　主要行が6月2日から住宅ローンの金利を引き上げる。
三菱東京ＵＦＪ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行の大手3行は30日、金利を一定期間固定するタイプの金利をすべての期間で引き上げると発表した。
ローン金利の指標となる長期金利の上昇を反映したもので、金利の引き上げは2カ月連続。りそな銀行もすでに全期間の金利引き上げを発表している。各行の引き上げ幅は0.1―0.4％。

自らの経験と知識に基づき、重要な判断を迫られる局面を迎えた時、資金なくしてはなにも 始まらない。その資金も自己資金だけではなく、多くの場合資金調達が必要となる。

ビジネスチャンスをつかむため資金調達が重要なことは言うまでもない。現在、金融商品には様々なものが存在するが、的確な融資を引き出して、ビジネスを成功へと導いてもらいたい。


＜不動産担保ローン＞
不動産担保ローンとは不動産を担保にして融資を行う金融で、業界自体の歴史は長い。不動産担保ローンの強みは消費者金融系よりも低金利で、大きな実行枠を持ち、銀行系金融よりも審査が優しく、融資実行まで迅速な対応が取れるので、 一刻を争う競売等を取り扱う不動産業者にとってはもってこいなのではなかろうか。

＜ビジネスローン＞
ビジネスローンでは無担保・保証人無しでも大口の融資を受けられる可能性がある。また、融資実行までの期間が短いなどの利点がある。

＜競売でのつなぎ融資＞
不動産競売において、落札したはいいものの、金融機関の稟議が長引き、融資実行が決定されても肝心な代金納付日が融資実行の日の前に来てしまう、なんてこともありえる。そこで、つなぎ融資の活用である。不動産担保ローンでは、対象不動産物件の持つ価値を迅速に評価し、短期間での融資実行を可能としている。

MSN産経ニュース - 2008年4月25日

証券最大手の野村ホールディングス（ＨＤ）が２５日発表した平成２０年３月期連結決算（米国会計基準）は、米国の低所得者向け高金利型住宅ローン（サブプライムローン）関連の損失が約２６００億円に膨らんだため、６７８億４７００万円の最終赤字に転落した。最終赤字は平成１１年３月期以来、９年ぶり。前年同期は１７５８億２８００万円の黒字だった。サブプライム問題に加え、足元では元社員のインサイダー取引事件による信用低下の逆風にさらされており、今期の先行きも不透明感が増している。

　サブプライム問題では、昨年４〜１２月期までに住宅・不動産に直接絡む証券化商品の損失として、すでに１０１０億円を計上していた。しかし、１〜３月期に、商業用不動産担保ローン証券で新たに約２２０億円の評価損が発生し、通期では損失額が約１３００億円に拡大した。

　さらに、幅広い証券化商品の債務保証先となっている複数の金融保証会社（モノライン）の支払い能力が大幅に低下。１〜３月期に関連の引当金約１３２０億円を損失処理したため、これを含めたサブプライム関連の損失額が大きく収益を圧迫した。

　同社は、劣後債の発行などで国内の大手金融機関から３０００億円の資本調達を計画、「財務基盤には全く問題ない」（仲田正史・執行役）としている。

　ただ、サブプライム問題で「新たな損失発生のリスクはゼロとはいえない」（同）なか、インサイダー事件の影響が、収益の下ぶれに追い打ちをかける可能性は高い。インサイダー取引を防げなかった当時の管理責任と今回の赤字転落で、６月の株主総会では古賀信行前社長（現・野村証券会長）への批判が強まりそうだ。